Договор об обещании продажи недвижимости: что это такое?

Общие положения о договоре

Договор об обещании продажи недвижимости — это соглашение, обязывающее обе стороны к передаче права собственности на недвижимость в будущем на заранее согласованных условиях. Другими словами, это обязательство в будущем заключить официальный договор купли-продажи недвижимости перед государственным регистратором.

В рамках договора об обещании продажи недвижимости сторона, дающая обещание (должник по обещанию), обязуется продать определенную недвижимость, а сторона, принимающая обещание (кредитор по обещанию), обязуется ее купить. Таким образом, обе стороны принимают взаимные обязательства. В связи с этим права, вытекающие из договора об обещании продажи недвижимости, являются относительными правами, которые могут быть предъявлены только между участниками договора.

Можно ли заключить договор об обещании продажи недвижимости, не принадлежащей продавцу?

Так как договор об обещании продажи является обязательством на будущее, сторона, дающая обещание, может заключить такой договор даже в отношении недвижимости, которой она в данный момент не владеет. Поскольку этот договор представляет собой обязательство передать недвижимость в определенный срок, он считается именно обязательственным соглашением.

Таким образом, даже если продавец в момент заключения договора не является владельцем недвижимости, он обязуется передать ее покупателю в будущем. В противном случае невыполнение обязательств продавцом приведет к возникновению обязанности возместить убытки в соответствии с положениями Гражданского кодекса Турции (ТКК).

Условия действительности договора об обещании продажи недвижимости

Все договоры, касающиеся передачи права собственности на недвижимость, должны быть заключены в официальной форме (ст. 706 Турецкого Гражданского кодекса, ТКК). Договоры купли-продажи недвижимости, заключенные в неофициальной форме, являются недействительными и не создают обязательств между сторонами.

Договор об обещании продажи недвижимости является предварительным договором, обязывающим передать недвижимость в будущем. Такие договоры должны быть составлены в присутствии нотариуса в форме официального документа и подписаны обеими сторонами (ст. 29 Турецкого Кодекса обязательств (ТКО), ст. 60/3 и 89 Закона о нотариате).

Если договор составлен нотариусом не в форме официального документа, а в форме удостоверения, он будет недействительным.

В договоре об обещании продажи недвижимости должна быть четко указана сумма, которую обязан уплатить покупатель, а также условия оплаты (в рассрочку или единовременным платежом). Кроме того, согласно Закону о градостроительстве, земельные участки, разделенные на доли в целях строительства, не могут быть предметом договора об обещании продажи.

Обязанности сторон в договоре об обещании продажи недвижимости

• Обязанности продавца:
  • Передать недвижимость покупателю в срок, указанный в договоре.
  • К моменту передачи продавец должен быть собственником недвижимости.
  • Если продавец не является собственником на момент передачи и не может исполнить свои обязательства, он обязан выплатить компенсацию.
• Обязанности покупателя:
  • Оплатить стоимость недвижимости в соответствии с условиями договора.
  • Требовать завершения сделки путем передачи права собственности в земельном кадастре.

Прекращение договора об обещании продажи недвижимости

Договор об обещании продажи недвижимости прекращается в следующих случаях:

1. Исполнение договора (передача недвижимости в собственность покупателя).
2. Истечение срока исполнения обязательств (если обязательство не выполнено в установленный срок).
3. Расторжение договора сторонами по взаимному согласию.

Срок исковой давности в договорах об обещании продажи недвижимости

Для договора об обещании продажи недвижимости не установлен специальный срок исковой давности. Согласно статье 146 Турецкого Кодекса обязательств (ТКО), применяется общий 10-летний срок исковой давности.

Этот срок начинает исчисляться с момента, когда обязательство может быть исполнено. Если передача недвижимости в кадастре невозможна из-за препятствий, срок исковой давности не начинает течь до устранения этих препятствий.

Внесение договора об обещании продажи недвижимости в кадастр

Чтобы договор об обещании продажи недвижимости имел правовую силу в отношении третьих лиц, он должен быть внесен в земельный кадастр (ст. 1009 ТКК).

• Шероховка (запись в кадастре) не запрещает продажу недвижимости третьему лицу, однако новый владелец обязан соблюдать условия заключенного договора.
• Если в течение 5 лет после внесения в кадастр передача недвижимости не состоялась, запись теряет свою силу.

📌 Для получения дополнительной информации и юридической консультации свяжитесь с нами!