Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Gayrimenkul (taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi; bir taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan koşullarla ilerideki bir zaman diliminde devrini amaçlayan ve iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdendir. Bir diğer deyişle, ileride tapu memuru önünde resmi bir şekilde yapılması gereken taşınmaz satım sözleşmesi yapılmasının taahhüt edilmesidir.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile vaad eden (vaad borçlusu) belli bir taşınmazı satmayı, vaad alan da (vaad alacaklısı) bu taşınmazı satın almayı taahhüt eder. Böylece her iki taraf karşılıklı borçlanmış olurlar, bu özelliği itibari ile taşınmaz satış vaadinden doğan haklar karşılıklı iki kişi tarafından ileri sürülebilen nispi nitelikteki haklardır.

Başkasına Ait Taşınmaz İçin Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılabilir mi?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri taahhüt muamelesi olmaları nedeniyle satışı vaad eden taraf kendisine ait olmayan bir taşınmaz için de taahhütte bulunabilir. Satış vaadi sözleşmesinde belirlenen tarihte tapuda devir yapılması taahhüt edildiğinden, sözleşme hukuki niteliği itibariyle bir taahhüt işlemi olarak kabul edilir. Yani, taşınmazı satmayı vaad eden taraf, sözleşme kurulduğu esnada taşınmazın mülkiyetine sahip değilse bile, ileride söz konusu taşınmazı vaad alacaklısına devretmeyi taahhüt etmiş olur. Aksi durumda, vaad edenin sözleşmeye aykırılık sebebiyle TBK ilgili hükümleri gereği tazminat borcu doğar.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan bütün sözleşmelerin geçerliliği resmi şekilde yapılmasına bağlıdır (MK md. 706). Resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmeleri geçersiz olup taraflar arasında hiçbir bağlayıcılıkları yoktur.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de ileride taşınmaz mülkiyetinin tapuda devrini yapmayı taahhüt eden bir ön sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, noter huzurunda resmi senet şeklinde düzenlenerek iki tarafça imzalanmalıdır (BK md. 29, Noterlik K. md. 60/3, md.89). Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, noter tarafından düzenleme şeklinde değil de onaylama şeklinde yapılırsa geçersiz hale gelir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde satın almayı vaad eden tarafın ödeyeceği bedelin açıkça sözleşmede belirtilmiş olması gerekir. Ayrıca, ödeme şekline (taksit veya peşin) ilişkin açık hüküm bulunmalıdır. İmar Kanunu'na göre yapılaşma amacıyla hisselendirilmiş taşınmazlar satış vaadine konu edilemez.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri Nelerdir?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaad eden taraf sözleşmede belirtilen tarihte taşınmazı devretmekle yükümlüdür. Devir aşamasında malik olması gerekir. Eğer malik değilse ve borcunu ifa edemezse tazminat ödemek zorundadır.

Taşınmazı satın almayı vaad eden taraf ise sözleşmede belirtilen bedeli ve ödeme şeklini yerine getirmekle yükümlüdür. Satış işleminin tamamlanması için tapuda devir işleminin yapılmasını talep etme hakkına sahiptir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi şu durumlarda sona erer:

• Sözleşmenin ifa edilmesi,
• Sözleşmede belirlenen edimin ifasının zamanaşımına uğraması,
• Sözleşmenin taraflarca feshedilmesi.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinde Zamanaşımı

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi için özel bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. BK md. 146 gereği 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır. Zamanaşımı süresi, ifa olanağı doğduğu andan itibaren işlemeye başlar. Tapuda taşınmazın devrine engel bir durum varsa, bu engel kalkana kadar zamanaşımı süresi işlemeye başlamaz.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapuya şerh edilmesi gerekir (MK md. 1009). Şerh, taşınmazın başkasına satılmasını engellemez ancak yeni malik de satış vaadi sözleşmesine uymak zorunda kalır. Tapuya şerh işlemi yapıldıktan sonra 5 yıl içinde satış işlemi tamamlanmazsa, şerhin etkisi ortadan kalkar.