Rusya'da Yabancı Ülke Vatandaşlarının Gayrimenkul Satın Alması Durumunda Gerekli Belgeler

1. Kimlik Belgeleri

Eğer alıcı veya satıcı yabancı ülke vatandaşı ise aşağıdaki belgeler gerekir:

• Yabancı Pasaport (Заграничный паспорт) — geçerli süreli olmalı, ülkesinde veya Rusya'da tanınan kimlik belgesi sayılır.
• Pasaportun Rusça tercümesi — noter onaylı şekilde yapılmalıdır. (Tercüme edilen pasaport, noter tarafından "подлинность подписи переводчика" ibaresiyle onaylanır.)
• Eğer kişi Rusya'da yasal olarak ikamet ediyorsa, ayrıca:
  • Geçici oturma izni (Разрешение на временное проживание, RVP) veya
  • Süresiz oturma izni (Вид на жительство, VNJ) belgelerinden biri sunulur.
• Rusya'da yasal statüsü olmayan bir yabancı, yalnızca kısa süreli giriş (turist vizesi) ile satın alma yapabilir, ancak bu durumda tapu kaydı sırasında yasal temsilci (noter vekaletli) kullanılır.

2. Ödeme Kaynağını Gösteren Belgeler

Rusya'da para transferlerinin kaynağı özellikle yabancı alıcılarda anti–para aklama yasaları (Федеральный закон №115-ФЗ "О противодействии легализации доходов, полученных преступным путем") kapsamında incelenir.

Bu nedenle bankalar ve noterler aşağıdaki belgeleri talep edebilir:

💳 a) Banka Belgeleri

• Banka kredi onayı (Одобрение ипотечного кредита),
• Kredi sözleşmesi (Кредитный договор),
• Banka hesap dökümü (Выписка со счёта) — özellikle paranın yasal kaynağını gösterir.

Bu belgeler de Rusça değilse noter tasdikli çeviri yapılmalıdır.

💰 b) Para Transferi Belgeleri

• Uluslararası transfer yapılacaksa SWIFT ödeme talimatı,
• Rus bankasında açılmış hesap varsa, para transfer dekontu.

Rusya'ya getirilen nakit paranın kaynağı gümrükte beyan edilmişse, gümrük beyan formu (Декларация о ввозе валюты) da ibraz edilir.

🧾 c) Gelirin Yasal Kaynağına Dair Belgeler

Bankalar bazen şu belgeleri de ister:

• Maaş bordrosu (если работает официально – resmi çalışıyorsa),
• Vergi beyannamesi,
• Şirket sahibi ise şirket gelir raporu (баланс предприятия).

Amaç: paranın "şüpheli kaynaklı" olmadığını ve uluslararası yaptırım listelerinde yer almadığını kanıtlamaktır.

3. Rusya'da Banka Hesabı Açılması

Yabancı alıcı mülkü satın almak istiyorsa genellikle şu iki yoldan biri kullanılır:

1. Rus bankasında hesap açmak (личный счёт в российском банке)
   • Pasaport + tercüme + göç kartı (миграционная карта) ile mümkündür.
   • Hesap açıldıktan sonra ödeme ruble cinsinden yapılır.
2. Yurtdışından transfer (международный перевод)
   • Ödeme doğrudan satıcının ruble hesabına yapılır.
   • Banka, döviz rubleye çevrilmeden önce işlemin meşruiyetini kontrol eder.

4. Noter Onayı ve Yasal Temsilcilik

Eğer yabancı alıcı Rusya'da bizzat bulunmuyorsa:

• Noter vekaleti (Доверенность) düzenlenerek bir temsilci aracılığıyla satış yapılabilir.
• Bu vekaletin Rusya'da geçerli olması için:
  • Kendi ülkesinde düzenlenmişse apostil (Apostille) veya konsolosluk onayı,
  • Rusça tercümesi ve noter tasdiki gerekir.

5. Para Transferi Sonrası Tapu Kaydı

Ödeme tamamlandıktan sonra satış sözleşmesi, noter onaylı çeviriler ve dekontlar birlikte Rosreestr kurumuna teslim edilir.

Tapu devri sonrası, yeni malik EGRN (Birleşik Devlet Gayrimenkul Sicili) kaydına işlenir.

Yabancıların adlarına kayıt yapılmasında kısıtlama yoktur; ancak şu iki özel durum hariçtir:

1. Askerî bölgelerde mülk sahibi olamazlar.
2. Tarım arazileri (земли сельскохозяйственного назначения) yabancılar tarafından doğrudan satın alınamaz; yalnızca kiralanabilir veya Rus tüzel kişiliği aracılığıyla alınabilir.

6. Vergisel Durum

• Yabancı kişi, eğer satış yapmışsa satıştan elde ettiği gelirden %30 gelir vergisi (налог на доходы физических лиц) öder.
• Eğer mülkü 5 yıldan uzun süre elinde tuttuysa, bu vergiden muaftır.
• Alıcı açısından ise ek vergi yükümlülüğü yoktur, ancak tapu sonrası adres beyanı zorunludur.

Sonuç (Özetle):

Yabancı ülke vatandaşı bir kişi Rusya'da gayrimenkul satın alırken:

• Noter tasdikli pasaport tercümesi,
• Yasal statü belgesi (vize, oturum izni),
• Paranın kaynağını gösteren belgeler (kredi, banka dekontu, maaş vb.),
• Gerekirse apostilli vekaletname,
• Tapu kaydı için Rosreestr'e sunulacak belgeler, hazır olmalıdır.